La normativa no sólo contempla los plazos de garantía, sino también los plazos de prescripción, que se configuran igualmente esenciales para no perjudicar nuestras posibilidades de iniciar una acción judicial. Así, conforme al art. 18 de la L.O.E. el plazo para reclamar el defecto constructivo, una vez este se produce, es de 2 años. Esto es, debemos comprobar que el defecto surge, efectivamente, en los plazos de garantía que marca la L.O.E. y reclamar el mismo siempre dentro del periodo de dos años desde su aparición.

Pude ocurrir que cuando los afectados, sobre todo si hablamos de Comunidades de Propietarios, inician los trámites de la reclamación los plazos hayan transcurrido y se haya perjudicado la acción judicial. En estos casos no todo está perdido, pues nos queda la opción de accionar únicamente contra la promotora-vendedora en virtud de la responsabilidad contractual de la misma. El plazo en estos casos, a raíz de la última reforma del Código Civil, es de 5 años desde la compra de la vivienda. No obstante, esta vía debe ser usada únicamente como última opción, pues puede dificultar sustancialmente el procedimiento y por tanto la satisfacción de nuestras pretensiones.

Se deben realizar de forma fehaciente, esto es, mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto. En dicho burofax habrán de listarse de forma detallada todos los defectos constructivos que hayamos detectado y solicitar su reparación. Como antes indicamos, el burofax debe ser remitido a todos los agentes implicados en la edificación.

Puede darse la situación en que las reparaciones llevadas a cabo a consecuencia de nuestra reclamación no resulten efectivas y se hayan limitado a una chapuza o parcheo conllevando que en un corto espacio de tiempo el defecto surja de nuevo o incluso se haya agravado.

Piénsese que en estos casos que los plazos de garantía comenzarán de nuevo tras las reparaciones, pero para que esto suceda es importante que dichas reparaciones queden los suficientemente documentadas. Para ello siempre ha de exigirse un parte de trabajo donde consten con el máximo detalle posible las reparaciones llevadas a cabo y la fecha de dicha reparación.

En muchas ocasiones los defectos constructivos y el incumplimiento de la memoria de calidades van de la mano y no son siempre fácilmente individualizables. No obstante, si hablamos estrictamente de un incumplimiento de la memoria de calidades (por ejemplo, el promotor se había comprometido a instalar la cocina y finalmente no lo ha hecho) el único responsable en estos casos es el promotor en virtud de su responsabilidad contractual, por lo que el plazo para reclamar es de 5 años contados a partir de la compra de la vivienda. En otros casos podemos encontrarnos con incumplimientos de memoria de calidades que también podrían suponer incumplimiento del proyecto, dando lugar así a una eventual reclamación contra el arquitecto proyectista, si bien estas situaciones requieren un estudio pormenorizado y no permiten la generalización.

Un informe pericial no es estrictamente necesario en un primer momento, sobre todo si hablamos de defectos de acabado que sean muy evidentes y no tengan un gran componente técnico, como podría ser una tarima rayada, una baldosa rota o defectos en la pintura. Ahora bien, si lo que tenemos son defectos de mayor calado, como por ejemplo problemas de aislamiento térmico, contar con la opinión de un técnico sí se revela más necesario, sobre todo cuando se han realizado ya reparaciones y las mismas no han resultado efectivas, pues de otro modo podemos entrar en una dinámica de reparaciones parciales e ineficaces que no ataquen la causa real. Claro está, si nos encontramos inmersos en una negociación extrajudicial donde se trate ya de obtener una indemnización para que el propio afectado repare por sus medios los defectos el informe pericial se antoja imprescindible, al igual que lo es para proceder a la reclamación en sede judicial.

A raíz de la entrada en vigor de la L.O.E. las edificaciones deben contar obligatoriamente con una póliza popularmente conocida como seguro decenal. Dicha póliza solamente cubre aquellos daños o defectos estructurales, considerando estos como los que inciden en elementos, valga la redundancia, estructurales tales como cimentación, muros de carga, pilares, vigas o forjados y ponen en peligro la estabilidad de la edificación. La póliza de seguro decenal en ningún caso cubre daños relativos a la habitabilidad tales como humedades, filtraciones o grietas en un simple tabique. La póliza, como su propio nombre indica, cubre a la edificación por un periodo de 10 años tras la finalización de la edificación.

En muchas ocasiones los defectos afectan a más de un propietario, y de hecho suele ser lo más habitual. Igualmente, cuando una edificación padece defectos los mismos pueden afectar a elementos comunes y privativos. En estos casos es evidente que la estrategia más recomendable es que la reclamación de inste por la Comunidad de Propietarios, porque además no ha de olvidarse que está legitimada no sólo para reclamar defectos en elementos comunes sino también en elementos privativos. Debe indicarse que para realizar las primeras reclamaciones extrajudiciales no sería necesario que la junta de propietarios adoptase un acuerdo en tal sentido, pudiendo el presidente o el administrador llevarlas a cabo sin mayores formalismos. Ahora bien, si se da el paso a la vía judicial, esto es, si interponemos demanda, el acuerdo en junta aprobando la interposición de la misma es imprescindible. No obstante, si la comunidad en junta no accediese a presentar demanda cabría en todo caso la posibilidad de que la misma fuese instada únicamente por los propietarios afectados.