VICIOS DE CONSTRUCCION EN VIVIENDA NUEVA O DE SEGUNDA MANO

 

Tanto si la compramos a través de una inmobiliaria como si negociamos directamente con el promotor de la construcción, es fundamental contar con el asesoramiento de un equipo jurídico especializado en procesos de reclamación de este tipo, velando por nuestros derechos como parte compradora ante los tribunales de justicia competentes.

 

Definición y aspectos clave de los vicios constructivos

Llamamos vicios constructivos a aquellos defectos observados al adquirir una vivienda, tanto en la propia casa como en la comunidad de vecinos donde se integre el inmueble en cuestión.

La principal diferencia entre los vicios constructivos y los vicios ocultos en la vivienda radica en la persona encargada de indemnizar al sujeto del cual se han lesionado sus derechos jurídicos, es decir, la persona a la cual podremos imputar la responsabilidad de los defectos aparecidos en nuestro domicilio.

 

Vicios constructivos  no es igual que Vicios ocultos en la vivienda

Cuando la casa sea de nueva construcción y las calidades de su estructura no sean las detalladas en la publicidad de la inmobiliaria o tenga defectos de ejecución, hablaríamos de vicios constructivos y por consiguiente, deberemos dirigir nuestra demanda a las personas responsables de la edificación del proyecto y concretamente al promotor. Si la casa es de segunda mano (y han transcurrido los plazos que permitan dirigirse directamente contra el promotor de la obra),  deberemos dirigir nuestras quejas al vendedor.

Por tanto, mientras que los vicios constructivos son imputables a todos los agentes que intervinieron en el proceso de edificación (promotor de la obra, constructor, proyectista etc…) los vicios ocultos solo podrán ser reclamados a la persona que nos vendió el inmueble adquirido mediante nuestro contrato de compraventa.

 

¿Cuál es el plazo de garantía de las obras por defectos constructivos?

Determinado lo anterior, deberemos saber cuál es el plazo que tendremos para reclamar nuestros derechos como compradores y obtener la pertinente indemnización, plazos temporales que son regulados de manera taxativa en la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) en función del tipo de vicios constructivos aparecidos en nuestra vivienda:

 

a.- Vicios constructivos que afectan a la cimentación o estructura de la finca

En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley de edificaciones es de diez años desde la recepción provisional de la obra o desde la fecha del certificado final de obra. Este tipo de vicios constructivos refieren cuestiones muy importantes en la estructura de cualquier residencia, como las vigas, los forjados o la resistencia del edificio en el cual se encuentre integrada. En resumen, son vicios constructivos que afectan directamente a la estabilidad del inmueble.

 

b.-Vicios constructivos que incumplen los requisitos de habitabilidad

En este caso, el plazo de garantía establecido en la ley es de 3 años desde la recepción de la obra. Un ejemplo de vicios constructivos de esta tipología serían las goteras anteriormente citadas o la instalación de un sistema eléctrico defectuoso. Si bien este tipo de desperfectos no afectarían a la estabilidad de la vivienda, sí dificultan nuestro día a día dentro de la misma de manera considerable.

 

c.- Vicios constructivos relativos a la terminación o el acabado de las obras

En este caso, el plazo de garantía para reclamar nuestros derechos es de un año desde la recepción de la obra. Estos son muy comunes siempre que compramos una vivienda de primera mano ya que, en ocasiones, para poder cumplir con el plazo de entrega en la construcción de edificios, las empresas del sector descuidan este tipo de detalles a lo largo del proceso de edificación. El elemento temporal representa por tanto una de las cuestiones más importantes a valorar para interponer una demanda por vicios constructivos.

 

¿En qué se diferencian el plazo de garantía y el plazo de prescripción?

A la hora de interponer una demanda por vicios constructivos, deberemos establecer la diferencia entre los plazos de garantía anteriormente citados (artículo 17 LOE) y el plazo de prescripción establecido en el artículo 18 de la misma ley.

 

Detectados ya los correspondientes vicios constructivos de nuestra vivienda, tendremos un plazo de dos años, desde la aparición del vicio, para interponer las correspondientes acciones judiciales

 

Dentro de los agentes del proceso de edificación… ¿Quién es el sujeto responsable?

En base al artículo 17.2 de la LOE, debemos delimitar varios criterios legales para establecer quién podrá ser el sujeto responsable y, por consiguiente, el encargado de sanear los vicios constructivos aparecidos en nuestra vivienda. Si no se consigue individualizar al sujeto responsable de los vicios constructivos de nuestra vivienda o queda probado que existe concurrencia de culpas (cuando una situación es causada por varios sujetos a la vez) la responsabilidad se podrá exigir de manera solidaria.

Es muy importante destacar que, en lo relativo a la responsabilidad del promotor, este responderá siempre con carácter solidario, en tanto en cuanto es el sujeto garante del proceso de edificación donde se integra nuestra vivienda con carácter general.

 

¿Y si aparecen vicios constructivos en nuestra comunidad de vecinos?

Si los vicios constructivos afectasen a zonas comunes del edificio, será la comunidad de vecinos representada por su presidente la encargada de iniciar el correspondiente proceso de reclamación. Hay que tener en cuenta que los vicios constructivos de una zona común pueden afectar a su vez a zonas privadas. Por ejemplo, si hay un problema con la impermeabilización de la cubierta, esta se manifestará primero en los áticos del edificio. En tal caso el presidente de la comunidad podría, al tiempo que demanda la reparación de los elementos comunes, reclamar la reparación o indemnización de los daños en elementos privativos.

 

Prueba pericial

A la necesidad e imperiosidad de cumplir con los plazos establecidos por la ley, se le une la necesidad de probar de manera efectiva los problemas que presente nuestra vivienda, lo que se lleva a efectos mediante el correspondiente informe técnico que determinará no sólo la causa del vicio sino también su modalidad de reparación y el coste de la misma.

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